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Queda dos juros alavanca portabilidade de financiamento imobiliário no Brasil

Sem categoria 01/07/2020

Queda dos juros alavanca portabilidade de financiamento imobiliário no Brasil

Por Diário do Comércio -3 de junho de 2020

Crédito: Charles Silva Duarte
Usada em 19-11-19

Somente no último ano, a portabilidade do crédito imobiliário avançou mais de 200% | Crédito: Charles Silva Duarte

Brasília – As taxas de juros mais baixas estimularam os clientes bancários a trocar o financiamento imobiliário de banco. Em 2019, foram efetivados 4.610 pedidos de portabilidade de contratos de crédito imobiliário, informou ontem o Banco Central (BC).

Segundo o BC, embora ainda representem uma pequena fração do número total de créditos portados, as efetivações nessa modalidade cresceram mais de 200% em 2019 na comparação com o ano anterior. No final de 2019, a média da taxa de juros do crédito imobiliário era de 7,99% ao ano.

Considerando além da portabilidade as renegociações, chega-se a um total de 6 mil operações (R$ 2,15 bilhões) em 2019.

“Na portabilidade, o tomador migra o contrato de crédito imobiliário para outra instituição financeira que tenha oferecido condições mais vantajosas ou, alternativamente, consegue condições mais vantajosas renegociando o contrato original com a instituição com a qual tem o crédito imobiliário”, explica o BC.

O BC cita também os casos em que a renegociação não está relacionada à portabilidade. “Além das renegociações dentro do processo de portabilidade, existem renegociações de mercado, ou seja, o tomador e o banco acordam uma redução de taxas, sem o envolvimento de outro banco no processo”, diz o BC. Nessa modalidade, no mesmo período, ocorreram renegociações em aproximadamente 30 mil contratos (R$ 9,94 bilhões).

A mediana das novas taxas das operações portadas foi de 7,71% ao ano, o que significa uma redução de 2,99 pontos percentuais em relação à mediana das taxas originais dos contratos.

A maior parte dos contratos portados (79,1%) foi de créditos originados entre o segundo semestre de 2015 e o primeiro de 2017, período que apresenta as maiores taxas de mercado.

Grande potencial – Segundo o BC, as reduções nas taxas com a portabilidade são significativas. Por exemplo, se um contrato de R$ 300 mil de crédito imobiliário com uma taxa de juros de 10% ao ano e duração de 30 anos fosse portado ou renegociado, alterando a taxa de juros para 9% ao ano (diminuição de 1 ponto percentual), teria um desconto superior a R$ 40 mil no total a ser desembolsado (desconto aproximado de R$ 200,00, ou 7,9%, na prestação mensal).

“Não obstante a queda significativa das taxas, resultante do processo de redução da Selic, e o grande crescimento nas operações de portabilidade em 2019, uma estimativa simples sugere que os benefícios da portabilidade ainda atingem uma pequena fração do seu potencial”, diz o BC.

Considerando apenas as operações contratadas antes de 2019, adimplentes e com taxas de juros acima de 10% ao ano, existem no sistema financeiro 570 mil operações (R$ 102,8 bilhões) que poderiam se favorecer direta ou indiretamente da portabilidade.

Os 36 mil contratos que se beneficiaram com redução de taxa de juros em 2019 representam apenas 6,4% desse potencial, destaca o BC. “Se as taxas de mercado se mantiverem em patamares historicamente baixos, há ainda elevado potencial para ganhos com a portabilidade do crédito imobiliário”, conclui. (ABr)

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Mercado Imobiliário: A nova realidade da compra e venda de imóveis

Sem categoria 21/06/2020

Não é novidade para ninguém que a pandemia de COVID-19 transformou o mundo como um todo, promovendo novos hábitos e ignorando outros.

A sociedade dificilmente será a mesma no futuro – e isso tem provocado preocupações em diversos setores da economia.

No caso do mercado imobiliário, algumas tendências já começam a ser observadas não só pelas empresas que atuam na área, mas pelos próprios consumidores.

A partir de agora, é preciso oferecer oportunidades adequadas a este novo perfil, com agilidade no momento da busca e diversidade de ofertas.

Antes, é preciso voltar ao período pré-COVID-19 e entender um fenômeno global que acontecia com o mercado imobiliário como um todo.

Havia maior busca por imóveis menores e bem localizados, com maior proximidade a centros comerciais ou até mesmo ao local de trabalho do proprietário, sendo um dos fatores principais da busca a fácil mobilidade no local e opções para locar, uma vez que a casa própria (assim como o automóvel) não eram questões tão relevantes aos jovens adultos.

Claro que para muita gente, isto continua sendo uma realidade, mas mesmo com o déficit habitacional e fator cultural brasileiro a favor da propriedade, o país acompanhava esse movimento.

A questão é que, com a pandemia do novo coronavírus, observa-se uma mudança de pensamento e de postura no mercado para muitas outras pessoas, que certamente vai movimentar bastante a procura por imóveis.

O home office tende a ser o grande vetor dessa transformação, uma vez que esse regime de trabalho tende a se fortalecer por trazer economia de espaço e de dinheiro às empresas e de tempo às pessoas.

Dessa forma, casas e apartamentos em regiões mais afastadas, com diferentes atributos (espaço em vez de localização), passam a ter a preferência dos consumidores.

Além disso, é importante ressaltar que a necessidade de ter uma casa própria ficou mais evidente com o isolamento social.

Com a residência sendo o lugar em que a família convive, trabalha e se diverte, ser proprietário do imóvel não só se torna uma segurança patrimonial, mas amplia as possibilidades do dia a dia.

Passa a ser mais vantajoso investir em pequenas reformas, por exemplo, e adaptar o imóvel à nova realidade, buscando o melhor conforto tanto na hora de trabalhar quanto nos momentos para descansar.

Embora com menor quantidade de ofertas como o mercado tradicional, mas com muito mais vantagens de preço, os leilões on-line são uma excelente oportunidade para aqueles que buscam um novo lar e querem aproveitar esse movimento de “redescoberta” do imóvel.

Nessa modalidade, é possível encontrar propriedades com diversas especificidades e perfis (metragem, cômodos e áreas privadas para lazer), em diferentes regiões e localidades, com um preço vantajoso e processo totalmente on-line, respeitando as regras de isolamento social durante a pandemia.

Pela internet, é possível se cadastrar, obter todas as informações no edital do imóvel, se habilitar e dar lances no lote escolhido.

O momento ainda é de grande preocupação com a pandemia de COVID-19. Mesmo assim, aos poucos, empresas e sociedade civil conseguem vislumbrar tendências e hábitos que marcarão o “novo normal“.

Para o mercado imobiliário, o que era importante antes pode se tornar irrelevante. A meta tende a se tornar conforto e comodidade para melhorar a qualidade de vida das pessoas.

Por André Zukerman é CEO da Zukerman Leilões, empresa referência em leilões imobiliários.

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Renegociações De Contratos De Aluguel Mantêm Imobiliárias Funcionando

Sem categoria 14/06/2020

Para O Pós-Pandemia, Uma Pesquisa Mostra Que O Valor Dos Aluguéis E De Venda De Imóveis Deve Cair. Contratos De Aluguel
O plano de flexibilização do comércio em São Paulo prevê a reabertura de imobiliárias em algumas cidades.

O setor começou 2020 com expectativa de alta. Com a pandemia, o faturamento caiu, o que está mantendo muitas imobiliárias em pé são as renegociações de contratos de aluguel.

Assim que fechou as portas por causa da pandemia, o Cesar Augusto Carmona de Souza correu para renegociar o maior custo da empresa: o aluguel, no valor de R$ 5 mil por mês.

Normalmente quem faz essa negociação entre inquilino e proprietário são as imobiliárias, que ganham uma comissão pelas transações. Com a queda nas vendas e aluguéis reduzidos, a receita também cai.

Na imobiliária do Carlos Ferrari, a queda foi de 40%. A imobiliária tem 35 corretores que passaram a trabalhar home office. Além das vendas, a empresa cuida da locação de 250 imóveis. Um terço dos inquilinos pediu para adiar o pagamento de parte do aluguel.

“Tivemos muito êxito nas negociações. Foi aproveitamento de 90%. Êxito de 90% nas negociações dos aluguéis”, conta Ferrari.

Uma pesquisa do Secovi São Paulo mostrou que, desde que a pandemia começou, 75% das negociações entre proprietários e inquilinos chegaram a uma redução entre 25% e 50% no valor do aluguel. O Vice-Presidente de Locação do Secovi-SP, Adriano Sartori, diz que as solicitações são um desconto no aluguel durante dois a três meses. O locatário paga o valor do desconto lá na frente, quando terminar a pandemia. O Carlos, dono da imobiliária, também negociou os próprios custos e conseguiu cortes de até 50%. Com a flexibilização do isolamento na cidade de São Paulo, Carlos pode reabrir a imobiliária com equipe e horários reduzidos.

“A perspectiva é que num prazo de 60 a 90 dias começa a aquecer novamente o mercado vai depender dos governos decisões a serem tomadas.”

Uma pesquisa feita por uma das maiores plataformas de imóveis do país mostra uma melhora no comportamento do consumidor em relação à compra e locação.

No primeiro levantamento feito em abril, 78% dos clientes que usam a plataforma disseram que iam diminuir as buscas. Em maio, o índice caiu para 64%.

Segundo o economista Danilo Igliori, as ferramentas de tecnologia adotadas pelas imobiliárias deram mais segurança ao consumidor.

“Deixar disponível mais informações do imóvel mais fotos e vídeos e a chamada visita virtual e a mesma coisa vale com interação com corretores”, explica.

A mesma coisa vale com a interação com os corretores: criar canais de comunicação à distância, fazer contrato de compra e venda digital e até registro de imóvel em cartório pode ser feito digitalmente. 76% dos profissionais do mercado também foram ouvidos na pesquisa. Eles acham que o preço dos imóveis para locação vai cair no pós-pandemia. E 70% acham que o mesmo vai acontecer com o preço para a venda.

O estudo também apontou uma nova tendência no pós-pandemia: a procura por imóveis maiores para locação ou venda, com varanda, vista livre e ambientes mais divididos. Adriano Igliori afirma que imóvel é bem de primeira necessidade e que estando em casa as pessoas estão pensando mais sobre moradia.

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Vale a pena comprar um imóvel durante a crise do coronavírus

Sem categoria 29/04/2020

Vale a pena comprar um imóvel durante a crise do coronavírus?
Não há, por ora, sinal de preços mais baixos no curto prazo, mesmo com queda brusca da demanda

Paula Zogbi
28 abr 2020 10h21 – Atualizado 21 horas atrás

Compra de imóvel
(Natee Meepian/Getty Images)

SÃO PAULO – Comprometer uma fatia relevante da renda na compra de um imóvel, mesmo à vista, pode não ser uma boa ideia durante a pandemia do novo coronavírus, opinam especialistas. Não apenas por ser um momento crítico para se desfazer de reservar financeiras, mas também porque não necessariamente o mercado apresenta as melhores oportunidades agora, mesmo para quem vai comprar à vista.

Eduardo Zylberstajn, diretor de pesquisa e inovação na Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), explica que o mercado imobiliário responde à crise de forma muito mais suave que a Bolsa de valores, pelo aspecto da liquidez.

“A Bolsa chegou a cair mais de 40% [a queda acumulada ante o início do ano chegou a 45% em 23 de março] mas a gente não vê uma queda nem parecida com isso no preço dos imóveis. O que a gente vê é o sumiço da liquidez: quem quer vender não vai dar tanto desconto e quem quer comprar fica mais receoso – o negócio não sai”, explica.

Esse foi o comportamento do setor na crise anterior, a partir de 2014: “não saía negócio, mas a redução nos preços foi muito modesta.” De acordo com o índice FipeZap, que mede preços de imóveis anunciados, entre 2014 e 2017 os valores de venda caíram 17%, já descontada a inflação do período.

Em março, primeiro mês com dados disponíveis desde que o Brasil começou a apresentar algum efeito da pandemia (a partir da segunda quinzena, já havia cidades em quarentena), o índice acelerou a 0,18%, uma variação positiva superior à inflação medida pelo IPCA (0,07%).

Também não há garantia que, com a crise, os juros de financiamento caiam abaixo dos patamares atuais – os menores da história. É comum que os bancos sigam a Selic e diminuam suas taxas quando a taxa básica cai, mas a situação agora não é usual: a qualidade da carteira de crédito deve pesar mais que a política monetária.

“Mesmo que a Selic caia mais, como indicou o Banco Central, as instituições estão cautelosas por conta da inadimplência, que possivelmente vai crescer”, explica Bruno Gama, CEO da Credihome, empresa que compara taxas de financiamento imobiliário e tem sua própria linha de crédito.

É previsível uma queda na capacidade pagadora de quem já tem um financiamento contratado – além das postergações de parcelas já anunciadas pela Caixa e outros bancos. Isso diminui a qualidade da carteira e joga contra novas reduções nas taxas.

“Imagino que bancos não devem, a princípio, transferir a redução da Selic futura, esperando para ver o comportamento das carteiras de crédito”, completa Gama.

Por outro lado, os aluguéis tendem a ser mais voláteis que os preços de compra em momentos como este, já que o sentimento de diminuir os valores não é o de “queimar um ativo”. Segundo o pesquisador da Fipe, “é um preço mais dinâmico, menos rígido, e que caiu mais durante a última crise.” Na prática, significa que deve ser mais fácil encontrar bons negócios agora para viver de aluguel do que para comprar.

Balança
Segundo Zylberstajn, ao mesmo tempo que a situação de crise deveria levar a uma queda nos preços dos imóveis, o menor custo de oportunidade (ou seja, rendimentos menos atraentes em produtos de investimentos) em tese leva a uma alta para o mercado, pela maior procura de investidores por ativos imobiliários.

“É uma enorme incerteza de uma situação inédita que ainda vai impactar a vida das pessoas por um tempo que a gente ainda não sabe”, resume o estudioso.

E depois?
A quarentena não paralisou o setor de construção civil: há imóveis sendo erguidos que, provavelmente, não serão vendidos enquanto as pessoas não podem sair de casa para fazer visitas. Neste momento, apenas depois do lockdown, opina Gama, é possível que haja uma queda nos preços por conta desse excesso.

Para os usados, avalia Zylberstajn, o resultado dependerá do tempo de duração da crise. “Se muita gente perder renda, se a duração da quarentena for maior, você [o proprietário de imóveis] começa a ter a pressão de precisar de liquidez e passa a baixar os preços”.

É possível fechar o negócio
Embora os proprietários dispostos a “queimar” patrimônio não sejam a maioria – ao menos enquanto não se sabe a duração da crise -, sempre há oportunidades para quem sabe buscar no mercado, avalia Zylberstajn.

Para esses casos, Gama lembra que já existe a possibilidade de contratar um financiamento de forma totalmente remota, com toda a documentação avaliada eletronicamente – e imobiliárias já se adaptaram à necessidade de mostrar imóveis sem contato físico.

A imobiliária Lello, por exemplo, lançou ainda em março um sistema de visitas virtuais para a região metropolitana de São Paulo, com transmissão via programas de teleconferência. Entre os dias 27 de abril e 3 de maio, a Lopes promove um salão de imóveis totalmente virtual com 80 empreendimentos com preços descontados, de acordo com a imobiliária. A tendência é de expansão para outras empresas e mercados.

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Coronavírus frustra recuperação do mercado imobiliário. Vale investir no setor?

Sem categoria 20/04/2020

A pandemia virou as expectativas de cabeça para baixo e o PIB da construção civil deve ficar negativo em 2020. Mas há oportunidades de lucrar com fundos imobiliários e ações após o vendaval
Por Júlia Lewgoy e Weruska Goeking, Valor Investe — São Paulo

17/04/2020 06h00 Atualizado há 3 dias

Depois de anos andando de ré ou em primeira marcha, a demanda por imóveis finalmente ia acelerar em 2020. Pelo menos é o que esperavam economistas e especialistas no segmento.

As empresas do setor imobiliário estavam animadas para viver um novo ciclo e recuperar as vendas reprimidas e pequenos investidores podiam se dar bem investindo em fundos imobiliários ou em ações de incorporadoras e shoppings. Mas o coronavírus levou a uma desaceleração brusca e fez os motores apagarem.

A aceleração viria embalada por uma melhora na confiança de consumidores e no nível de renda a passos lentos. Os motores estavam aquecendo, turbinados pela retomada do crédito imobiliário e pela queda na taxa básica de juros, a Selic, que fez as taxas de juros dos financiamentos caírem para os menores níveis da história.

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O preço médio do aluguel residencial, que reage mais rápido à melhora da economia do que o valor médio de venda, já mostrava a aceleração do mercado. Em 2019, pela primeira vez desde 2013, o preço médio de locação subiu mais que a inflação. A alta real, descontando a inflação, foi de 0,60% no ano, segundo o Índice FipeZap.

O valor médio de venda ainda tinha sofrido queda real de 3,97% em 2019, mas era esperada alta no preço dos imóveis para este ano, alinhada com a inflação.

Agora, tudo ficará em ponto morto, dizem os economistas. A crise provoca renegociação de aluguéis, redução drástica na compra de imóveis, estoques maiores nas construtoras e menos lançamentos.
Frente à crise causada pelo coronavírus, a analista da Tendências consultoria Samanta Imbimbo revisou sua projeção para o PIB (Produto Interno Bruto) da construção civil para este ano de crescimento de 2,9% para queda de 3,9%, com perspectiva de piora, já que o cenário leva em consideração apenas um mês de paralisação.

“O cenário será bem desafiador. O setor vem de uma crise muito longa e só os sinais de retomada começaram a surgir”, diz a analista.

Para tentar minimizar os efeitos da pandemia sobre o mercado imobiliário, a Caixa Econômica Federal anunciou que terá R$ 43 bilhões em novas linhas de crédito e que haverá carência de seis meses para pagamento, tanto para pessoas físicas quanto empresas, entre outras medidas que trouxeram algum alento para as incorporadoras, mas não garante que os motores vão reaquecer rapidamente.

“A expectativa é que o mercado vai parar durante a quarentena. As pessoas não estão saindo de casa para fazer nada, muito menos para apertar a mão de alguém para comprar um imóvel”, diz Bruno Oliva, economista da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).

Cristiane Portella, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), explica que o atual cenário é de incertezas e, dado o ineditismo da situação, há muita dificuldades em fazer previsões para o setor.

“Estamos empenhados em fazer com que o mercado continue funcionando, incluindo os cartórios, que é um componente fundamental para que as transações continuem ocorrendo”, diz Portella.

Depois da quarentena, há dois cenários possíveis. Em um deles, parte da renda das pessoas e do crédito para as empresas do setor imobiliário seria mantida com as medidas anunciadas pelo governo, e o mercado imobiliário conseguiria reagir mais rápido.

É nesse cenário que Portella acredita. ” O setor vinha forte. Pode ter uma postergação, mas o setor vai continuar sendo um dos que mais vai crescer”, diz.

Em um segundo cenário, a crise seria mais profunda, a confiança e a renda dos consumidores ficariam reduzidas por mais tempo e mais empresas teriam sua saúde financeira impactada, o que levaria algumas a quebrar. Nesse cenário, o setor imobiliário sofreria mais impactos e demoraria mais tempo para se recuperar.

Esse segundo cenário é o que vai acontecer na avaliação de Carlos Heitor Campani, professor de finanças da escola de negócios Coppead, da Universidade Federal do Rio de Janeiro. Na sua visão, a crise será estrutural, ou seja, as pessoas vão demorar a ter renda depois da quarentena para comprar imóvel.

“O setor imobiliário é um dos que mais vai sentir essa crise. É a locomotiva da economia”, diz.
Alexandre Sabanai, gestor de portfólio da Perfin Asset, também acredita que a retomada da confiança não será imediata com o retorno da normalidade na vida dos brasileiros após a crise do coronavírus.

“Daqui um ano pode estar todo mundo trabalhando e indo em restaurante, mas a pessoa não vai sair comprando imóvel”, afirma Sabanai.

Samanta Imbimbo, da Tendências, também vê retomada gradual do segmento. “Vai demorar a chegar no nível que estava no fim do ano passado, com deterioração do emprego. Quem não perder emprego vai estar com um grau de incerteza tão elevado que dificilmente vai se comprometer com uma compra de tão longo prazo como é um imóvel”, diz.

Para Bruno Gama, fundador da CrediHome, plataforma digital de crédito imobiliário, as vendas no mercado de imóveis prontos e usados devem enfrentar um tombo de 50% a 70% nos próximos meses. “Nosso mercado é muito sensível à variação econômica”, diz.

Na ponta oposta, mais otimista, Cristiane Portella acredita que a retomada será rápida. “É como se ficássemos congelados por um período e depois vem a retomada acelerada. Acredito que o setor imobiliário será um dos primeiros a voltar da crise. Se formos capazes de não deteriorar, seremos a locomotiva para o retorno da economia”, diz.

No mercado financeiro, Oliva, da Fipe, lembra que é comum a antecipação das expectativas e a reação de forma mais rápida do que a chamada economia real, neste caso, do tijolo mesmo.

Bolha imobiliária
“Quando as coisas ficarem mais claras, o retorno dos fundos imobiliários e das ações das empresas vai voltar antes do que o crescimento do mercado imobiliário em si”, explica. E acrescenta que, historicamente, depois de uma crise, os ativos voltam a se valorizar.

Com a queda repentina das projeções de crescimento para o mercado imobiliário, surge o medo de que uma bolha estoure e agrave ainda mais o cenário de crise.

Uma bolha imobiliária se forma quando os preços aumentam de maneira muito acelerada e exagerada. Os preços são puxados para cima porque os compradores acreditam que eles vão subir ainda mais no futuro.

E aí, quando vem a crise e os preços caem, a bolha estoura, a queda é brusca e o estrago é ainda maior do que em uma desaceleração de ciclo econômico comum.

Foi o que aconteceu no país em 2014, 2015 e 2016. A bolha eclodiu, segundo alguns especialistas, após uma valorização média de 121% nos preços dos imóveis entre 2009 e 2013, o que atraiu diversos especuladores ao setor, que compravam imóveis na planta para vender por um preço mais alto com as chaves na mão.

Só que aí veio a crise econômica, que corroeu empregos e renda e o número de distratos, quando o contrato de compra de um imóvel é rompido, disparou a níveis recordes.

Isso vai acontecer de novo agora? Não, longe disso, segundo os especialistas ouvidos pelo Valor Investe.

Eles não veem sinais de bolha imobiliária estourando à frente.
“Não se formou uma bolha simplesmente porque não houve aumento de preço. Só teria se formado uma bolha se os preços tivessem aumentado durante a crise, o que não aconteceu. Então não faz sentido falar em bolha estourando agora”, diz Oliva, da Fipe.
Bruno Gama, da CrediHome, também não vê indícios de bolha e nem de derrocada rápida nos preços nos próximos meses, ainda que algum nível de descontos esteja no radar.

No gráfico a seguir, é possível visualizar a alta de preços dos imóveis pré-crise, a queda brusca e a estabilidade a partir de 2016, em relação à inflação medida pelo IPCA e pelo IGP-M.

Para Alexandre Sabanai, gestor de portfólio da Perfin Asset, o momento atual é muito diferente do que o vivido pelo país em 2014, 2015 e 2016. Na época, as regras para desistir do negócio eram mais frouxas do que hoje em dia. “Tinha a moleza de desistir e praticamente não perder nada de dinheiro”, lembra Sabanai.

Para o gestor, a nova lei de distratos, aprovada em 2018, trouxe austeridade ao setor imobiliário, o que também reduz chance de alguma bolha estourar no futuro próximo.

“Não se viu investimentos em nível irracional dessa vez. As empresa se comportaram melhor, teve aprendizado, ninguém cometeu exageros ou decisões que se mostraram erradas no passado”, afirma Jorge Junqueira, sócio da Gauss Capital.
Mesmo no mercado imobiliário de São Paulo, que concentrava as propostas de lançamentos para este ano, a chance de bolha não está no radar, embora existam dificuldades à frente. “São Paulo tem mercado suficiente para absorver os lançamentos”, afirma Fabio Azevedo, professor de direito imobiliário da Escola Superior de Advocacia da OAB-RJ.

Hora de comprar ações?
Para Alexandre Sabanai, gestor de portfólio da Perfin Asset, a situação atual não é a ideal para investir em empresas do mercado imobiliário.

“O melhor momento para ser sócio dessas empresas é o momento em que todas elas estão lançando e vendendo muito, quando estande de vendas está montado. Ninguém quer lançar neste momento”, afirma.

Contudo, em meio a crise ainda há oportunidades se o intuito for o longo prazo, ou seja, o olhar do investidor deve enxergar para além dos próximos 12 meses.

“Faz sentido aumentar posição aos poucos nessas empresas. É difícil acertar o preço [para comprar pelo valor mais barato possível], mas uma hora esses papéis vão voltar [a subir]”, diz George Wachsmann, chefe de gestão da Vitreo.

Neste cenário, a ação da BR Properties, companhia de investimento em imóveis comerciais e industriais, entra na carteira da Perfin e Sabanai destaca as lajes corporativas “triple A”, de alto padrão, pertencentes ao grupo, o que confere um nível de segurança maior à companhia.

“A chance de uma empresa grande que está numa laje corporativa inadimplir, fechar ou querer sair do espaço existe, mas é menor do que em outros lugares”, diz Sabanai.

A BR Properties também tem merecido mais espaço nas carteiras geridas pela Rio Verde.“Uma companhia relativamente preservada, com uma gestão experiente e estrutura patrimonial consistente”, afirma Eduardo Cavalheiro, gestor da Rio Verde Investimentos.

A empresa é considerada boa pelos gestores, mas não tem vida fácil durante a pandemia. “Claro, se a crise se alongar, o inquilino pode ser afetado e dar calote, mas não trabalhamos com esse horizonte”, diz Cavalheiro.

No segmento de shoppings, Sabanai aponta as ações da Iguatemi como uma boa opção. “O setor de shoppings obviamente vai ser muito impactado no curto prazo, mas esse segmento pode ser dividido em dois grandes grupos: os grandes, que não vão morrer, e os que não estão listados em bolsa, com unidades mais regionais”, conta.

Como os shoppings da rede Iguatemi são voltados para classe de renda mais alta, o gestor acredita que, passado o distanciamento social, a companhia volta a apresentar bons desempenhos. Esse momento de recuperação deve ficar para 2021, já que Sabanai acredita que os shoppings devem ficar três meses sem receita.

Ações da MRV, que atua em empreendimentos focados no Minha Casa Minha Vida, tem espaço na carteira formatada por Rodrigo Galindo, sócio e gestor da Novus Capital, mas em pequena dose.

“Olhando o cenário de dois anos, a empresa vai acabar ganhando terreno por causa das menores quebrando pelo caminho”, explica o gestor. “Existe um grande espaço para ela crescer com o Minha Casa, Minha Vida, o programa ainda tem a presença de muitas companhias médias”, diz.

Na opinião dos analistas do Citi, em relatório divulgado após os dados de lançamentos da MRV e da Tenda nesta semana, a preferência é pelos papéis da Cyrela e da Direcional, uma vez que a os saques atuais e futuros do FGTS podem estimular a economia, e essas empresas têm maior exposição a operações destinadas às classes média e alta de renda.

E os fundos imobiliários?
Em 2019, o Ifix, índice de referência dos fundos imobiliários, acumulou alta de quase 36%. O retorno dessas aplicações ficou acima do Ibovespa, índice de referência das ações da bolsa, que subiu 31,58% no período.

Para 2020, analistas e gestores esperavam retornos mais modestos que no ano passado, mas ainda assim muito bons. Agora, com a crise, fundos imobiliários deixaram de ser um bom investimento?

O Ifix já caiu 20,25% neste ano – até 15 de abril – e muitos fundos imobiliários, em especial os de shopping centers, têm reagido à crise suspendendo o pagamento de dividendos.

Levantamento feito pelo Valor Econômico na área civil dos tribunais de Justiça de São Paulo e do Rio de Janeiro mostrou que o volume de processos de grandes grupos de shoppings cresceu contra lojistas pequenos e médios por causa de inadimplência contratual — com solicitações de despejos de comerciantes ou multas.

Siga o Valor Investe:
Apesar disso, os fundos imobiliários seguem recomendados como um ótimo investimento para diversificar a carteira e ganhar mais que na renda fixa.

No entanto, a alta esperada vai demorar mais para vir e a volatilidade vai ser maior no caminho.
“Tudo virou de ponta cabeça, mas os fundamentos não. Quem diversificou a carteira antes e não precisa do dinheiro não deve vender. Esperar a crise passar é o ideal”, diz Arthur Vieira de Moraes, professor da B3 e especialista em fundos imobiliários.

O máximo que ele recomenda fazer é diminuir a alocação em fundos de shoppings, fechados com a crise, e aumentar em fundos mais defensivos, como os de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e de contratos de prazos mais longos.

“Nesse cenário, virou mais importante entender quem é o inquilino do que o que é o contrato. E para isso o papel do gestor se tornou ainda mais importante. Os gestores têm feito um trabalho muito bacana de trazer mais informações para os clientes”, diz Moraes.

E para quem não comprou ainda, qual a recomendação? Em geral, a queda gera oportunidade de comprar mais barato, mas não dá para investir em um fundo só pelo preço.
“Olhe primeiro para o patrimônio e depois para o rendimento. Se tem bons imóveis, se está endividado, se os fundamentos permanecem”, recomenda o professor. E monte uma carteira de fundos imobiliários diversificada, com escritórios, shoppings, galpões, CRIs e fundos de fundos.

“É importante que o investidor tenha diferentes fundos e diversos tipos de fundos imobiliários. Eles são um investimento de longo prazo e por isso o investidor deve ter uma carteira diversificada com fundamento”, diz Alessandro Vedrossi, gestor da Valora Investimentos.

Lançamentos e obras
O ano de 2020 concretizaria o momento pelo qual construtoras e incorporadoras esperavam e se prepararam por todo 2019: inúmeros lançamentos e fortes vendas em um mercado com apetite por imóveis.

A tão esperada retomada da economia, no entanto, demorou a engatar e a pandemia do coronavírus jogou as esperanças de crescimento por água abaixo e os economistas preveem agora, inclusive, uma recessão.

Como ficam as “filas” de apartamentos agora?
Os lançamentos da RNI Negócios Imobiliários somaram R$ 64,9 milhões no 1º trimestre de 2020, número 78% menor que o registrado no último trimestre de 2019. Considerando apenas a participação da RNI nos empreendimentos lançados, o valor geral das vendas foi de R$ 32,4 milhões — queda de 88% também ante o 4º trimestre.

Apesar das perdas, a administração da RNI destaca o desempenho do Minha Casa Minha Vida, que “vem reportando crescimento consistente de vendas líquidas a cada período”, mas ressalta que as vendas foram diretamente afetadas pela pandemia.

A RNI disse que optou por suspender outros lançamentos previstos para março devido ao avanço do coronavírus e seus impactos econômicos.

Os lançamentos de imóveis da Tenda somaram R$ 165,6 milhões no primeiro trimestre, o que representa uma queda de 57,1% na comparação com o mesmo período de 2019. O desempenho, segundo a empresa, foi diretamente impactado pela covid-19.

Os lançamentos da MRV, maior incorporadora do país e com empreendimentos focados no Minha Casa Minha Vida, caiu 1% no 1º trimestre, para R$ 1,08 bilhão. Já as vendas líquidas chegaram ao recorde de R$ 1,67 bilhão.

Segundo a empresa, houve consumo de caixa de R$ 183,5 milhões devido à intermitência na liberação de recursos do governo federal para compor a parcela de 10% dos recursos subsidiados das faixas 2 e 3 do programa habitacional. Os outros 90% são originados do FGTS.

Na opinião dos analistas do Citi, MRV e Tenda registraram vendas surpreendentemente resilientes, apesar da redução nos lançamentos.

Quanto às obras, a Tenda disse que o atraso no suprimento de materiais e serviços e a locomoção de funcionários são hoje os principais desafios para o desenvolvimento das obras. Ao fim do trimestre, 67 obras estavam em andamento.

Na MRV, a fatia de obras paralisadas devido a decretos públicos, que já chegou a 25%, está hoje em 15%. Para Rafael Menin, copresidente da MRV, esse percentual tende a cair, em duas semanas, à medida que os sindicatos da construção conseguirem comprovar “a qualidade sanitária dos canteiros e equipamentos de proteção individual utilizados”. Na área administrativa, 80% dos funcionários estão em “home office”.

A MRV mantém, por enquanto, sua programação de lançamentos e vendas para o segundo trimestre. De acordo com Menin, caso a crise se acentue, no próximo mês, os planos de apresentação de projetos ao mercado poderão ser revistos.

A Even Construtora e Incorporadora suspendeu seus lançamentos, em meados de março, por 30 dias para evitar aglomerações nos estandes de vendas e, desta forma, combater a disseminação da covid-19. A EZTec cancelou sua meta de lançamentos para este ano, que era de R$ 2 bilhões a R$ 2,5 bilhões, por causa da pandemia.

A Helbor também cancelou seus lançamentos, e eles permanecerão suspensos até que a companhia e o mercado “tenha uma visão mais clara dos desdobramentos da atual crise”.

É compreensível que as companhias suspendam seus lançamentos em um momento em que estandes de vendas sequer estão abertos.

Com a pandemia, também ocorreram mudanças no funcionamento de cartórios e de prefeituras de várias cidades, o que afetou lançamentos que eram programados para ocorrer no fim de março.

Mais devagar
Contudo, enquanto comércio, bares e restaurantes, por exemplo, devem responder mais rapidamente quando a “vida voltar ao normal”, o que não é o caso do setor imobiliário.

“Os lançamentos de imóveis estão muito ligados a confiança. Esse ciclo vai afetar emprego, PIB… quem é empregado não vai querer comprar e um empreendedor não vai investir num segundo apartamento”, diz Alexandre Sabanai, gestor de portfólio da Perfin Asset.

Para o gestor, as “boas empresas” não vão quebrar. E quais são elas? As maiores, que já foram “testadas e aprovadas em vários ciclos econômicos” e que “já passaram por muitas crises”, diz Sabanai.

As companhias focadas em empreendimentos para o Programa Minha Casa Minha Vida podem sofrer um pouco mais nesse momento, justamente por depender de subsídios do governo.

“Como o orçamento do governo federal vai ser muito focado em não deixar pequenas e médias empresas morrerem, o dinheiro que poderia ser usado para aumentar o programa pode ser impactado”, afirma Sabanai.
Em março, foi determinado que os subsídios para as faixas 2 e 3 do programa sejam concedidos apenas pelo FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Por causa disso, a MRV informou que não espera novos “soluços” na liberação dos repasses, neste ano.

Distratos
Para Fabio Azevedo, professor de direito imobiliário da Escola Superior de Advocacia da OAB-RJ, o distanciamento social iniciado na segunda semana de março no Brasil deve se estender por cerca de quatro meses, período longo para o setor e a economia como um todo.

Diante do quadro de incertezas, prever o tamanho impacto da crise da pandemia no número de distratos seria um “chute”, segundo Azevedo.

“Tivemos aprendizados de todas as partes na última crise. Distrato faz parte da dinâmica do mercado”, afirma a presidente da Abecip, Cristiane Portella, destacando a perspectiva de que não vê disparada no rompimento de contratos.

Além da maior disciplina financeira das famílias, Samanta, da Tendências, acredita que os bancos também devem estar mais seletivos na concessão de créditos, o que também ajuda a segurar as desistências e inadimplências.

Bruno Gama, da CrediHome, avalia que as pessoas que compraram imóvel mais recentemente fizeram uma compra mais consciente e, por isso, as chances de distratos desses casos são menores. Por outro lado, o impacto no bolso dos consumidores em meio à pandemia é inegável, mas ele acredita que há espaço para negociações – tanto do lado das empresas quanto dos consumidores.

Azevedo acredita que os financiamentos realizados pelas classes A e B devem ser mais “administráveis”.

O professor explica que o consumidor pode negociar a transferência das parcelas desse período, se ele estiver sem renda ou com salário reduzido, para o fim do financiamento.

“A pandemia não é uma causa ou autorização legal para cessar os contratos. Se comprovado o desequilíbrio financeiro, tem espaço para negociação, tanto do valor quanto da condição de pagamento”, afirma Azevedo.
Já para as classes de renda menores da população e para os financiamentos do Programa Minha Casa Minha Vida, Azevedo aponta riscos maiores de distratos.

Embora distratos venham a ocorrer, o professor avalia que o cenário de explosão nos pedidos de rompimento de contratos está fora do radar.

“O que gerou crescimento descontrolado de distratos lá atrás foi outra razão”, diz Azevedo destacando o papel crucial da especulação na última crise do setor imobiliário.

“Só vai partir para o distrato quem realmente não tiver condições nem de renegociar. Quem voltar para o seu emprego, vai ter capacidade de pagar as parcelas”, diz.

Locomotiva da economia ou não, um cenário pós pandemia para o mercado imobiliário – e toda a economia – existe e em crises há oportunidades.

(Colaborou Gustavo Ferreira)

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Coronacrise: Quais os efeitos do coronavírus no mercado imobiliário?

Sem categoria 20/04/2020

Para 2020, a expectativa dos especialistas era de que o setor imobiliário vivesse um ano de aquecimento. Com o coronavírus no caminho, as previsões ficaram para depois…

Que a crise do coronavírus vem devastando uma grande variedade de ativos você já deve estar ciente. Da bolsa de valores ao investimento em renda fixa, todas as classes de ativos estão sendo impactados em algum grau pela pandemia.

Mas você já parou para pensar em como fica o setor imobiliário com o avanço da crise?

No começo de 2020, o mercado imobiliário estava ‘programado’ para entregar um novo ciclo de alta. Essa, pelo menos, era a aposta de grande parte dos especialistas, tendo em vista as baixas taxas de juros de crédito imobiliário e as expectativas para o crescimento da economia brasileira em alta. O coronavírus veio jogar por terra todas as estimativas.

Em entrevista exclusiva, o colunista do Seu Dinheiro e sócio da Empiricus, Rodolfo Amstalden, disse acreditar que o coronavírus não trouxe uma mudança drástica para o cenário que se desenhava no fim de 2019 e começo de 2020 e já era sentido nas principais capitais brasileiras.

Segundo ele, o Brasil ainda deve, sim, ver uma retomada do crescimento do setor imobiliário. Mas, o que estava planejado para acontecer nos próximos meses deve ficar para 2021. ” Todas as condições macroeconômicas continuam dadas para o Brasil ter um ciclo de aquecimento do mercado imobiliário “.

O coronavírus não é só responsável pelo adiamento da alta do setor, mas também adiciona elementos que podem ajudar no aquecimento do mercado imobiliário quando chegar a hora.

É o caso da queda do juros, que hoje se encontra em um nível muito abaixo do que se previa no começo do ano e que ainda pode cair mais. A situação também faz com que muitas pessoas vendam os seus ativos imobiliários – sejam eles imóveis ou fundos imobiliários – sem pensar muito no preço, o que abre uma oportunidade de compra por preços muito convidativos.

“Estão saindo porque tem que sair. Então, o investidor que tem uma posição de compra neste momento, inclusive ao longo dos próximos meses, tem uma vantagem muito interessante nas mãos para poder surfar essa recuperação de ciclo lá no segundo semestre ou em 2021” – Rodolfo Amstalden

Durante o bate-papo com a Marina Gazzoni, CEO do Seu Dinheiro, o Rodolfo também falou sobre outras perspectivas para o setor, além de indicar estratégias para quem quer se dar bem no mundo imobiliário. Você pode conferir a entrevista no vídeo abaixo.

https://www.seudinheiro.com/cp/entrevista-investimento-imoveis/?xpromo=XD-MI-SD-SITE-BSD-20200418-IRE-BRAND-1-VD&utm_campaign=XD-MI-SD-SITE-BSD-20200418-IRE-BRAND-1-VD

Para explicar melhor o funcionamento do mercado imobiliário e as melhores estratégias para multiplicar capital investindo no setor, o Rodolfo Amstalden preparou um curso inédito, feito especialmente para o Seu Dinheiro sobre como lucrar com imóveis e fundos imobiliários.

Durante as aulas, você poderá conhecer dezenas de estratégias diferentes e entender na prática o funcionamento do mercado.

O Seu Dinheiro oferece ainda sete dias gratuitos de acesso ao curso. Você pode entrar, conhecer o conteúdo, e, caso não goste, poderá cancelar sua inscrição em até sete dias e receber 100% do dinheiro de volta.

Se você pensa em investir em imóveis, essa é a sua oportunidade de aproveitar o reaquecimento do setor e engordar o seu patrimônio.

 

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Resumo da Semana (mercado imobiliário) – 13 de março 2020

Sem categoria 20/04/2020

No Resumo da Semana, destacamos os números do crédito imobiliário com recursos da poupança divulgados pela Abecip, o menor impacto do coronavírus sobre o mercado imobiliário em relação a outros setores da economia e o movimento de alta do investimento em imóveis para renda com aluguel. Confira!

Se preferir, ouça abaixo o podcast do resumo semanal!

https://www.podbean.com/ew/pb-pgtmz-d62731

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Mercado imobiliário no Rio começa a se recuperar da crise

Sem categoria 20/04/2020

Cidade tem alta de 4,9% no número de imóveis negociados no 3º trimestre
Por Agência O Globo

Rio de Janeiro — Enquanto outras cidades do país já experimentam recuperação mais vigorosa do mercado imobiliário, no Rio, a recuperação ainda caminha a passos tímidos.

De acordo com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-Rio), a estimativa é fechar 2019 com R$ 3 bilhões em valor geral de vendas de lançamentos na capital. A projeção está longe da média de R$ 10 bilhões registrada nos anos de boom do setor, de 2011 a 2013, mas corresponde ao dobro do total de 2017, o ponto mais grave da crise.
Um dos indicadores de recuperação aparece em levantamento do Secovi Rio, sindicato de empresas de habitação, que captou alta de 4,9% no total de imóveis negociados na cidade no terceiro trimestre de 2019: foram 12.827 contra 12.231 no mesmo período do ano passado. Segundo a pesquisa, 62,7% dos apartamentos tinham valores até R$ 300 mil. Já os imóveis de alto padrão — com preços acima de R$ 951 mil — são 6,9%.

O mercado de alto padrão tem ajudado na recuperação do setor. Construtoras que atuam no segmento estão tirando projetos da gaveta, como a Concal, que planeja lançar nove empreendimentos residenciais e comerciais no Rio nos próximos 12 meses, com valor geral de vendas superior a R$ 900 milhões.
A faixa mais afetada pela crise é a formada por compradores de classe média com demanda por imóveis de R$ 301 mil a R$ 900 mil. Esta fatia depende da retomada do emprego e da estabilidade da renda para se comprometer com um investimento de longo prazo.
“Nos últimos quatro anos, o setor de construção teve queda expressiva, especialmente pelo achatamento da renda da classe média. O que manteve o setor produzindo foram os projetos do programa Minha casa minha vida”, avalia Sérgio Cano, professor do MBA de Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil da FGV.

José Conde Caldas, presidente da Concal, lembra que o novo Código de Obras e Edificações do Rio, aprovado este ano, possibilitou a redução da área mínima útil de apartamentos, e tem animado os investidores a participar de novos empreendimentos:

“Em São Paulo, 28 mil unidades de apartamentos pequenos foram lançadas com sucesso, atraindo jovens, estudantes e casais idosos. O Rio já olha para este potencial.”

As reduções nos juros dos contratos de financiamento e a competição entre os agentes financeiros têm levado otimismo ao setor. A Caixa Econômica, que detém cerca de 70% do mercado, baixou a taxa a 6,5% ao ano mais TR para novos contratos. Outros bancos também reduziram taxas.

Para Fabio Azevedo, professor de Direito Imobiliário da Escola Superior de Advocacia da OAB/RJ, na Zona Sul a recuperação do mercado já começou:

“Já há lançamentos previstos em bairros da Zona Sul, que estão com demanda mais aquecida e apresentam recomposição do preço.”

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